Đất Xanh – Hà An: Dự án Gem Sky World và Quyết định 2276 của UBND tỉnh Đồng Nai

1. Tóm tắt tình hình

• Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (viết tắt: Bất động sản Hà An), thành viên của Tập đoàn Đất Xanh (DXG), là chủ đầu tư dự án Gem Sky World – một khu đô thị 92,2 ha tại xã Long Đức, huyện Long Thành, Đồng Nai (nay là xã Bình An) Báo Nhân Dân điện tửBáo Công an Nhân dân điện tử.

• Ngày 22/9/2023, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định số 2276/QĐ-XPHC, xử phạt hành chính Bất động sản Hà An 900 triệu đồng vì huy động vốn không đúng quy định tại dự án nói trên Báo Công an Nhân dân điện tửBáo Nhân Dân điện tử.

• Theo Quyết định, trong vòng 360 ngày, công ty phải hoàn trả phần vốn huy động trái phép cho các khách hàng; đồng thời, định kỳ 90 ngày một lần báo cáo việc khắc phục hậu quả cho Sở Xây dựng để theo dõi giám sát Báo Công an Nhân dân điện tửBáo Nhân Dân điện tử.

• UBND tỉnh đã tổ chức 2 lần tiếp công dân (lần đầu vào tháng 11/2023 với gần 350 người mua; lần thứ hai dự kiến trong quý I/2025 với khoảng 100 đại diện khách hàng) để đối thoại, hướng dẫn thực hiện Quyết định 2276, bảo vệ quyền lợi người dân và đảm bảo trật tự xã hội Nguoiquansat.vntieudung.kinhtedothi.vntapchitoaan.vn.

2. Thực trạng và phản ứng của khách hàng

• Khách hàng phản ánh họ đã thanh toán từ 25–95% giá trị nhà đất tại dự án nhưng đến nay chưa nhận được nền hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ). Nhiều người đã giao dịch qua Công ty CP Dịch vụ BĐS Đất Xanh – đơn vị môi giới – nhưng khiếu nại thì chủ đầu tư chỉ nhận trách nhiệm với hợp đồng ký trực tiếp, đẩy trách nhiệm sang môi giới, khiến người dân bức xúc Báo Công an Nhân dân điện tửtapchitoaan.vn.

• Khách hàng như bà T. (tại Tuổi Trẻ Thủ Đô) đã ký thỏa thuận tư vấn, đặt cọc hơn 890 triệu đồng, vay ngân hàng hơn 2,15 tỷ với cam kết cấp GCN trong 12 tháng. Tuy nhiên, cam kết không được thực hiện, người mua trở thành “con nợ” của ngân hàng và bị khởi kiện Báo Tuổi Trẻ Thủ Đô.

• Các khách hàng khác cũng tố cáo rằng:

  • Hình thức thu tiền không đúng thỏa thuận dịch vụ, vi phạm Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (Điều 63 và 74) tapchitoaan.vn.

  • Quyết định 2276 quy định thời hạn 360 ngày, quá dài và dễ tạo cơ hội cho chủ đầu tư trì hoãn, không thực hiện trách nhiệm; quyết định còn thiếu trách nhiệm của đơn vị môi giới (Công ty Đất Xanh) và không đưa ra danh sách cụ thể khách hàng để hoàn trả tapchitoaan.vn.

3. Sự can thiệp của chính quyền và dư luận

• Thanh tra Sở Xây dựng Đồng Nai đã làm việc với Bất động sản Hà An, xác định có hành vi vi phạm trong huy động vốn và đề xuất xử lý Báo Đại biểu Nhân dânBáo Nhân Dân điện tử.

• Sở Tài nguyên & Môi trường từng xác nhận 2.305 thửa đất tại dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, gây áp lực cho việc hoàn thiện pháp lý và trả vốn cho khách hàng tieudung.kinhtedothi.vn.

• Buổi tiếp công dân lần thứ hai, UBND tỉnh yêu cầu Hà An rà soát danh sách khách hàng bị ảnh hưởng, lập kế hoạch hoàn trả cụ thể gửi Sở Xây dựng trước ngày 15/2 (không rõ năm chính xác, nhưng là hướng đến việc thực thi nhanh hơn) tieudung.kinhtedothi.vn.

• Phản ánh báo chí: Khách hàng tố cáo bị chiếm dụng vốn, chưa sở hữu sản phẩm nào sau gần hai năm đầu tư; thậm chí trở thành nợ xấu do bị ngân hàng khởi kiện Báo Tuổi Trẻ Thủ Đô.

4. Phân tích và đánh giá

a) Cấu kết lừa đảo?

• Không có bằng chứng cho thấy vụ việc được chính quyền xác định là cấu kết hay lừa đảo có tổ chức. UBND xử phạt hành chính, không có khởi tố hình sự.

• Tuy nhiên, hành vi thu tiền khi chưa đủ điều kiện pháp lý (huy động trái luật, bán khi chưa đủ điều kiện hình thành nhà ở tương lai) là vi phạm pháp luật và tạo rủi ro lớn cho người dân.

b) Quyết định 2276 đã hiệu quả?

• Về thể chế, quyết định đã đặt ra khung pháp lý và cam kết hành động khắc phục hậu quả.

• Nhưng thời gian 360 ngày được xem là dài, và việc thiếu minh bạch (danh sách khách, trách nhiệm môi giới...) gây tranh cãi. Khách hàng lo ngại chủ đầu tư trì trệ, không thực hiện.

• Buổi tiếp công dân thứ hai cho thấy chính quyền vẫn đang nỗ lực xử lý, nhưng kết quả thực tế vẫn chưa được rõ ràng đến thời điểm báo chí đưa tin (đầu 2025).

c) Quyền lợi khách hàng rồi sẽ ra sao?

• Người dân yêu cầu:

  • Rút ngắn thời hạn khắc phục hậu quả, không quá 6 tháng như quy định thông thường tapchitoaan.vn.

  • Môi giới (Công ty Đất Xanh) phải chịu trách nhiệm hợp lý, vì đã trực tiếp thu tiền.

  • Minh bạch danh sách khách hàng bị ảnh hưởng để đảm bảo không ai bị bỏ quên.

• Việc không ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư khiến khách hàng gặp bất lợi pháp lý và khó khăn trong việc đòi lại quyền lợi tapchitoaan.vn.

5. Kết luận

Quyết định 2276/QĐ-XPHC của UBND tỉnh Đồng Nai đặt ra cơ sở pháp lý để xử phạt Bất động sản Hà An vì huy động vốn không đúng quy định. Tuy nhiên, thực thi quyết định này gặp nhiều thách thức:

• Thời gian 360 ngày được xem là quá dài so với sự cần thiết bảo vệ quyền lợi người dân;

• Thiếu trách nhiệm cụ thể của môi giới, thiếu danh sách khách hàng chặt chẽ;

• Khách hàng vẫn đang chờ đợi tiền hoàn trả, giấy tờ pháp lý và đất nền;

• Nhiều người đã bị ngân hàng khởi kiện, trở thành “nạn nhân kép”.

Chính quyền đã có các bước tiếp công dân, yêu cầu minh bạch và lập kế hoạch rõ ràng. Nhưng nếu không có kết quả nhanh và công bằng, uy tín của cơ chế xử lý, cũng như niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản, sẽ tiếp tục bị tổn hại.

Tóm lại, không hẳn là “cấu kết lừa đảo” theo nghĩa hình sự, nhưng rõ ràng có nguy cơ lợi dụng kẽ hở pháp luật để huy động vốn sớm, gây tổn hại cho người mua. Quyết định 2276 là bước đi đúng hướng, nhưng cần được thực thi mạnh mẽ hơn, minh bạch hơn, để quyền lợi người dân không bị bỏ lỡ.

UBND Đồng Nai ban hành Quyết định 2276, xử phạt 900 triệu đồng Công ty Hà An – thành viên Đất Xanh.

• Lý do: huy động vốn trái luật tại dự án Gem Sky World, chưa đủ điều kiện pháp lý.

• Hàng trăm khách hàng đã đóng 25–95% giá trị nhưng chưa nhận nền, chưa có sổ đỏ.

• Thời hạn 360 ngày khắc phục bị cho là quá dài, dễ tạo trì hoãn.

• Người dân yêu cầu minh bạch danh sách, trách nhiệm của môi giới Đất Xanh.

• Chính quyền đã tổ chức tiếp công dân nhiều lần, nhưng kết quả thực tế vẫn còn bỏ ngỏ.

Tin từ www.dnse.com.vn:

Nhóm đấu tranh đòi quyền lợi & Tóm tắt sự việc

• Hai nhóm khách hàng chính:

  • Nhóm 1: Khách hàng tự bỏ tiền mua (không vay ngân hàng), giao dịch trực tiếp với Công ty Hà An. Nhiều người trong nhóm này đã đóng tới 95% giá trị hợp đồng nhưng chưa nhận nền hoặc sổ đỏ. VietNamNet News

  • Nhóm 2: Khách hàng vay ngân hàng VPBank, được Công ty DXS (Đất Xanh) cam kết hỗ trợ lãi suất trong 24 tháng. Tuy nhiên, cam kết này không được giữ, khiến nhiều người rơi vào nợ xấu. VietNamNet NewsDan Viet News

• Các nhóm tổ chức đấu tranh yêu cầu bảo vệ quyền lợi:

  • Khách hàng đã gửi đơn khiếu nại, tố cáo đến UBND tỉnh và các sở ngành liên quan. Điển hình là bà Nguyễn Thị Thanh Thương và bà Trần Thị Thanh Thúy, tố cáo hình thức thu tiền không đúng hợp đồng, có dấu hiệu chiếm dụng vốn, lừa dối. reatimes.vn

  • UBND tỉnh Đồng Nai đã tổ chức buổi tiếp công dân đầu tiên (11/2023) với khoảng 350 khách hàng tham dự để nghe kiến nghị của người dân. Báo Đồng Nai Báo Công an Nhân dân điện tử

  • Tiếp công dân lần thứ hai dự kiến diễn ra trong Quý I/2025, mọi thông tin, hướng dẫn pháp lý sẽ được chia sẻ để tạo sự đồng thuận và ổn định về an ninh trật tự. Báo Đồng Nai Home Today

  • Sở Tài nguyên & Môi trường Đồng Nai yêu cầu chủ đầu tư và đơn vị phân phối tổ chức đối thoại trực tiếp, xử lý các yêu cầu chính đáng của người dân, thay vì chỉ “ghi nhận ý kiến” mà không có giải pháp thực thi. Dan Viet News

• Yêu cầu chính của khách hàng:

  • Minh bạch danh sách khách mua để tránh bỏ sót khi hoàn trả tiền hoặc cấp giấy tờ pháp lý.

  • Môi giới (Công ty DXS) chịu trách nhiệm cam kết hỗ trợ đối với khách vay.

  • Chủ đầu tư Hà An hoàn thiện cơ sở hạ tầng (trường học, trạm y tế…), giấy phép PCCC, môi trường để đủ điều kiện cấp sổ đỏ.

  • Rút ngắn thời hạn hoàn trả vốn (không để quá 360 ngày như Quyết định 2276 quy định) và xử lý nhanh tình trạng nợ xấu. reatimes.vn Dan Viet News VietNamNet News

• Kết hợp chính quyền vào xử lý:

  • UBND tỉnh Đồng Nai đã ra Quyết định 2276 (phạt 900 triệu đồng) và đôn đốc thực thi, yêu cầu báo cáo tiến độ khắc phục định kỳ. vnexpress.net Báo Đồng Nai Báo Pháp Luật TP. Hồ Chí Minh

  • Các cơ quan chức năng tham gia như Sở TN&MT, Sở Xây dựng cùng tham gia tiếp công dân, rà soát, hướng dẫn pháp lý cho người mua. Báo Pháp Luật TP. Hồ Chí Minh Dan Viet News